Grondbeleid

Inleiding
Voor diverse gemeentelijke activiteiten is grond- en vastgoed nodig. Gemeentelijke plannen op onder meer het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben consequenties voor het grond- (en vastgoed-)gebruik in de gemeente. Dat betekent in veel gevallen dat het bestaande gebruik veranderd dient te worden. Zeggenschap over grond en vastgoed is dan ook van groot belang voor het verwezenlijken van initiatieven in de fysieke leefomgeving en publieke voorzieningen. Zonder grond is het immers niet mogelijk om (levensloop bestendige en starters) woningen te bouwen, of wegen of recreatiegebieden aan te leggen. Er is derhalve een markt waarop grond en vastgoed worden gekocht, geëxploiteerd en/of verkocht.

Een goede werking van de grond- en vastgoedmarkt is belangrijk om maatschappelijk gewenst ruimtegebruik te bevorderen (zoals het realiseren van functies en van beleidsinhoudelijke doelstellingen) en de kwaliteit van het ruimtegebruik te verhogen. Overheden voeren onder meer grond- en vastgoedbeleid met het oog op een goede werking van de grondmarkt en trachten met het beleid veranderingen in het grond- en vastgoedgebruik te sturen.

Zo kunnen we het bereiken van onze doelen op het gebied van ruimtelijke ordening, volkshuisvesting, economie, werkgelegenheid, maatschappelijke ontwikkeling en verkeer en vervoer veilig stellen. Het grond- en vastgoedbeleid is een ondersteunend middel om ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke doelen in de fysieke leefomgeving te realiseren.

Doel
Grond- en vastgoedbeleid is geen doel op zich.

Grond- en vastgoedbeleid is doelgericht ingrijpen van de overheid op de grond- en vastgoedmarkt om te komen tot een efficiënte en rechtmatige verdeling van onroerend goed en van lasten en baten bij de ontwikkeling ervan. De doelstelling is, in beginsel, driedelig. Overheden grijpen in de eerste plaats in op de grondmarkt om het feitelijke ruimtegebruik beter te laten aansluiten op het maatschappelijk gewenste ruimtegebruik (c.q. ruimtelijke ontwikkeling), zoals op het gebied van de volkshuisvesting (genoeg betaalbare huur- en koopwoningen) en economie (groei werkgelegenheid) en dit (realisatie van bestemmingen en van beleidsinhoudelijke doelstellingen) te bevorderen. In de tweede plaats richt het beleid zich op het verhogen van de kwaliteit van het ruimtegebruik en de marktwerking op de grond- en vastgoedmarkt. In de laatste plaats richt het beleid zich op de verdeling van lasten en baten (tussen gemeente en grondeigenaren) die ontstaan door overheidsinterventies, zoals bestemmingswijzigingen en investeringen. Het transparant maken en beheersen van de risico’s van ruimtelijke ontwikkelingen en projecten.

In de omgevingsvisie en beleidsnota’s legt de gemeente Leudal haar ruimtelijk beleid en doelstellingen, samenhangend met de ontwikkelingsopgaven van wonen, werken, voorzieningen en (ruimtelijke) projecten vast. Het Grond- en vastgoedbeleid borgt een eenduidige en transparante beleidslijn voor het sturen en beheersen van ruimtelijke projecten. Het is een middel om beleidsinhoudelijke doelstellingen te verwezenlijken voor gebruik, beheer en ontwikkeling van de fysieke leefomgeving. Voor onze gemeente is het (voeren van) Grond- en vastgoedbeleid ook een belangrijk instrument voor het bereiken van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet.

Herziening Nota Grond- en vastgoedbeleid
Nieuw beleid is vastgesteld in 2023. Met het vaststellen van het nieuw beleid beoogd de gemeente Leudal de instrumenten van het grond- en vastgoedbeleid zo in te zetten dat we onze ambities en opgaven in de fysieke leefomgeving van de gemeente Leudal, optimaal kunnen realiseren. Om dat mogelijk te maken heeft de gemeente Leudal gekozen voor het toepassen van situationeel grond- en vastgoedbeleid.

Onderstaand wordt kort ingegaan op de bestaande ontwikkelingen
Als gevolg van de invoering en inwerkingtreding van de Omgevingswet heeft de commissie BBV de 'notitie grondbeleid in begroting en jaarstukken' in 2023 geactualiseerd. Deze notitie is op een aantal punten sterk afwijkend van de vorige notitie. De belangrijkste wijzigingen en toevoegingen (die toegepast dienen te worden ingaande de voorliggende begroting) zijn:

• De notitie is geactualiseerd voor wat betreft de begrippen en bijbehorende definities. Denk hierbij aan het vervallen van exploitatieplan en de nieuwe begrippen omgevingsplan en kostenverhaal.
• Wijziging kostenverhaal faciliterend grondbeleid. Het kostenverhaal faciliterend grondbeleid wijzigt op een viertal punten:
  • De bijdrage aan het kostenverhaal wordt niet meer in rekening gebracht via de omgevingsvergunning, maar via een aparte kostenverhaalsbeschikking . Dit wordt veroorzaakt doordat het exploitatieplan uit de Wro ontbreekt in de Omgevingswet.
  • Er zijn meer keuzemogelijkheden om kosten te verhalen . Er zijn twee vormen van kostenverhaal mogelijk: kostenverhaal met tijdvak (integrale gebiedsontwikkeling) en kostenverhaal zonder tijdvak (organische gebiedsontwikkeling).
  • De kostensoortenlijst is uitgebreid , waardoor ook kosten kunnen worden verhaald van maatregelen in verband met de klimaatproblematiek (wateroverlast, hittestress) of de energietransitie (warmtenetwerken).
  • Er is in de Omgevingswet een regeling opgenomen voor verplichte financiële bijdragen aan ontwikkelingen. Dit zijn fysieke maatregelen die een functionele samenhang hebben met bouwactiviteiten in gebieden waar kostenverhaal plaatsvindt, maar die niet voldoen aan de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid.
• Aanpassingen op basis van voortschrijdend inzicht sinds de notitie Grondbeleid uit 2019. Naar aanleiding van voortschrijdend inzicht heeft de commissie BBV de volgende aanpassingen doorgevoerd:
  • De voorwaarden voor warme gronden zijn aangepast naar aanleiding van de praktijksituaties met ingang van boekjaar 2022.
  • Voorbereidingskosten bij zowel actieve als facilitaire grondexploitaties mogen na 5 jaar ook worden voorzien in plaats van te worden afgeboekt. Daarmee wordt gehandeld in lijn met de afschrijvingstermijn van 5 jaar voor immateriële activa, worden risico’s voor de gemeente beperkt, maar blijft de mogelijkheid bestaan om deze kosten alsnog te betrekken in een nog voorziene bouwgrondexploitatie of kostenverhaal.
  • De commissie BBV heeft vanaf 2016 in notities en beantwoorde vragen over grondbeleid er naar gestreefd om waar mogelijk aan te sluiten bij de fiscale regelgeving. Inmiddels blijkt dat de fiscale praktijk daar van afwijkt bij de jaarwinstbepaling. Als gevolg daarvan voert de commissie BBV de volgende aanpassingen door:
    • De rentetoerekening aan actieve grondexploitaties wordt vereenvoudigd door toe te staan dat de in een gemeente reeds gehanteerde omslagrente ook wordt toegepast bij actieve grondexploitaties.
    • Winstneming via de POC-methode, dat wil zeggen op basis van de betrouwbaar geraamde winst naar rato van de realisatie van verkopen èn kosten, vindt pas plaats als de resterende looptijd van een grondexploitatie tien jaar of minder is.
  • Binnen een gemengde exploitatie met bouwgrondexploitatie- en faciliterende projecten mag het resultaat gesaldeerd worden indien de deelgebieden onlosmakelijk in de ontwikkeling met elkaar verbonden zijn.

Uitvoering grondbeleid
In de praktijk was in de afgelopen jaren vooral het faciliterende Grondbeleid het adagium. In het nieuwe Grond- en vastgoedbeleid van de gemeente Leudal is ervoor gekozen situationeel Grond- en vastgoedbeleid toe te passen, zodat per geval de strategie afgewogen kan worden. Het zou bijvoorbeeld vanuit ruimtelijk-, maatschappelijk- of volkshuisvestelijk oogpunt op een gegeven moment wenselijk kunnen zijn om toch over te gaan tot actief grondbeleid. Om deze keuze op basis van objectieve criteria te kunnen maken wordt in de nieuwe nota aan het grond- en vastgoedbeleid een afwegingskader toegevoegd.

Grondprijsbeleid en vaststelling van grondprijzen voor woningbouw en bedrijventerreinen.

Uitgiftebeleid bouwgrond
Jaarlijks stelt het College van Burgemeester en Wethouders de verkoopprijzen grond voor verschillende functies opnieuw vast en/of past het aan de marktontwikkelingen aan, op basis van de residuele grondprijsmethode. De gemeenteraad wordt achteraf in kennis gesteld van de aanpassingen. Voor incidentele ontwikkelingen kan het college een afwijkende grondprijsmethode hanteren.

Uitgiftebeleid reststroken
De verkoop van restgronden/groenstroken heeft de voorkeur boven verhuur/bruikleen, mits voldaan wordt aan de volgende condities:

• Er is geen sprake (meer) van een functionele of structurele betekenis.
• Omgevingsplanvoorschriften.
• Verkeersveiligheid aspecten.
• Verkoop toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen niet in de weg staat/hindert.
• Opbrengsten uit verkopen van percelen groter dan 1.000 m², € 1 per m² aanwenden om de boekwaarde te verlagen.
• Opbrengsten uit verkopen van percelen kleiner dan 1.000 m² komen ten gunste van de reserve grondexploitaties.

Verkoopbeleid gronden niet voor de openbare dienst bestemd

• Gronden met een strategische waarde komen niet voor verkoop in aanmerking. Met strategische waarde wordt bedoeld dat deze gronden in de toekomst nog ruimtelijke, maatschappelijke of financiële mogelijkheden kunnen hebben.
• Voor gronden in en nabij een kern geldt in principe dat die strategisch zijn en dient het college gemotiveerd aan te geven waarom verkoop wel mogelijk is.
• Verkoop van gronden (niet zijnde reststroken) geschiedt alleen via openbare procedure (dit in overeenstemming met het Didam arrest). Verkoop aan derden op verzoek is toegestaan, maar dan vindt de verkoop plaats op basis van een getaxeerde verkoopprijs.
• Regulier verpachte percelen komen in principe niet voor verkoop in aanmerking vanwege de lagere opbrengstwaarde. Wel wordt het pachtbeleid geïntensiveerd met als doel reguliere verpachtingen te beëindigen en dan mogelijk te verkopen.
• Versnipperde bospercelen komen voor verkoop in aanmerking. In eerste instantie komen bos- en/of natuurbeherende instanties in aanmerking voor koop. Bij geen interesse wordt aan omliggende grondeigenaren aangeboden om de grond te kopen. Verkoopprijs wordt bepaald door een taxateur.

Verwervingsbeleid
De gemeente kiest ervoor om bij elke in ontwikkeling te brengen locatie op dat moment te kiezen voor een passend verwervingsbeleid, waarbij zoveel mogelijk wordt gekozen voor verwerving, passend bij de situatie of het doel wat de gemeente voor ogen heeft.

• De gemeente Leudal hanteert het instrument van onteigening structureel en al vroeg in het onderhandelingsproces als een beleidsinstrument. Zodra de wijziging van het omgevingsplan vastgesteld is, wordt zo nodig aan de hand van een onteigeningsplan een onteigeningsbesluit genomen. De onteigening zal al administratief worden ingezet.
• Primaire inzet blijft het bereiken van een minnelijke aankoop. Echter, het onteigeningsbesluit dient in eerste instantie als drukmiddel en in tweede instantie om tot daadwerkelijke onteigening over te gaan indien van zelfrealisatie geen sprake is en minnelijke aankoop is mislukt.

Kostenverhaal
De inzet van de gemeente Leudal is er op gericht om zo vaak als mogelijk het kostenverhaal via vrijwillige overeenkomsten met een grondeigenaar (anterieure overeenkomsten) te verzekeren.

Herziening
De gemeente Leudal actualiseert jaarlijks alle grondexploitaties. De bijstelling vindt op twee momenten in het jaar plaats en wel bij de besluitvorming van de jaarstukken en de begrotingsstukken.

Risicomanagement
De gemeente Leudal voert een actief risicomanagement door:

• De uitgangspunten van de planexploitatie continu te monitoren en zo nodig bij te stellen, zonder dat hiermee de kwaliteit van het plan substantieel wordt aangetast. In dat geval is nieuw bestuurlijk draagvlak vereist.
• De onderdelen van de planontwikkeling realistisch in te schatten.
• Activiteiten in het planontwikkelingsproces te toetsen aan vastgestelde financiële kaders en het planresultaat te toetsen aan de mogelijkheden en onmogelijkheden met betrekking tot het weerstandsvermogen van de gemeente.