Volkshuisvesting, RO en stedelijke vernieuwing

Met faciliterend grondbeleid drukt de gemeente Leudal duidelijk haar stempel op de inrichting van de publieke ruimte. Zo wordt via bestemmingsplannen bepaald welke grond voor welk gebruik geschikt is en worden grondexploitaties gebruikt om stukken weiland in woonwijken te veranderen.

Visie

Leudal is een prachtige plek om te wonen, met karakteristieke dorpen omringd door een levendig (agrarisch) buitengebied dat ook uitnodigt tot sporten en ontspannen. De kwaliteit van onze woon- en leefomgeving is hoog. Steeds meer woningen en bedrijven maken gebruik van milieuvriendelijke manieren om stroom en warmte op te wekken. In lijn met onze ambities zetten we verdere stappen om ons woningaanbod af te stemmen op veranderende behoeften. Met voldoende én passende woningen houden we onze dorpen nu en in de toekomst leefbaar. Fijn wonen en leven betekent ook elkaar ontmoeten, voor elkaar zorgen en een gevoel van verbondenheid ervaren. Wij streven naar actieve gemeenschappen met een passende mix van woonvormen, voorzieningen en bedrijvigheid. Zo blijven wij een aantrekkelijke gemeente voor inwoners, ondernemers en bezoekers.

Wat willen wij bereiken?

1.Passende woningbouw in al onze dorpen
Wij spelen een actieve rol bij het creëren van woningbouwplannen voor ten minste 750 woningen verspreid over alle dorpen. Met de Versnellingsagenda Wonen geven wij richting aan de door ons gewenste woningbouwontwikkelingen. Wij blijven inzetten op kleinere en betaalbare woningen, voor jong en oud. Dat zijn (sociale) huurwoningen en goedkope koopwoningen. Nieuwe woningen zijn levensloopbestendig en geschikt voor verschillende levensfasen. Wij bieden nieuwe bouwmogelijkheden voor de projectmatige ontwikkeling van strategische locaties, transformatie van bestaand vastgoed en particuliere (ver)nieuwbouw. De veranderende woningbehoefte is niet alleen met nieuwbouw te vervullen en wordt deels met aanpassingen van bestaande woningen bereikt.

2.Alternatieve woningbouw voor andere doelgroepen
Wij zetten niet alleen in op bouwmogelijkheden voor de behoefte van huidige inwoners. Wij hebben ruimere ambities, want Leudal is een aantrekkelijke woongemeente. Bijvoorbeeld voor mensen die werken in de regio Zuidoost-Brabant. Vooral de jongere beroepsbevolking willen wij aan ons binden. Zij zijn belangrijk voor de leefbaarheid van onze dorpen.

Ook internationale werknemers zijn al jaren onmisbaar voor onze lokale economie. Om hen op een goede manier tijdelijk te huisvesten hebben wij specifiek beleid. Door het aanbod van sociale huurwoningen en goedkope koopwoningen te vergroten, maken we het voor deze groep ook makkelijker om zich permanent in Leudal te vestigen en hier een leven op te bouwen. De woningcorporaties zijn daarbij een belangrijke samenwerkingspartner. Dat geldt ook voor hun deelname aan gebiedsontwikkelingen en (collectieve) burgerinitiatieven. Daarnaast dragen wij onze woonwagencentra één voor één over aan de woningcorporaties. Dit proces is in 2025/2026 afgerond.

3.Een passende wooncarrière voor alle inwoners
Wij vinden het belangrijk dat onze senioren en andere kwetsbare doelgroepen zo lang mogelijk actief deelnemen aan de samenleving. Het zelfstandig wonen in hun vertrouwde omgeving is daar een belangrijk onderdeel van. De nabijheid van familie en vrienden heeft een positief effect op hun zelfredzaamheid. Als ouderen naar een passende woning verhuizen, ontstaat er doorstroom op de woningmarkt. Hierdoor krijgen vele anderen binnen Leudal ook een kans om een gewenste stap in hun wooncarrière te maken. Starters bijvoorbeeld profiteren hier van, omdat zij vaak woningen kopen of huren uit de bestaande woningvoorraad en zo de ontstane verhuisketens compleet maken.

4. Ruimte voor ontwikkeling, waarborg voor kwaliteit
De Omgevingswet geeft inwoners, ondernemers en de gemeente meer ruimte om gewenste ontwikkelingen mogelijk te maken. Het motto van de wet is ‘Ruimte voor ontwikkeling, waarborg voor kwaliteit’. Dat proberen wij vanuit verschillende programma’s ook te bereiken. Bij de afweging van nieuwe ontwikkelingen is de juiste kwaliteit voor ons leidend.

5.De transitie van de landbouw zo soepel mogelijk laten verlopen
Leudal kent net als de rest van Nederland een aantal grote ruimtelijke en andere opgaven die om een oplossing vragen, elkaar beïnvloeden en ruimte vragen. De transitie van de landbouw, vindt plaats volgens het principe ‘water en bodem sturend’. Dit is het uitgangspunt voor een vitaal buitengebied. Maar ook de ruimtelijke opgaven op het gebied van energie en klimaatadaptatie vragen om aandacht. Wij gaan we op zoek naar een gezond evenwicht tussen natuur, landschap, landbouw, recreatie en toerisme, ruimte om te wonen en leefbaarheid. Dit vraagt bestuurlijke keuzes, want niet alles kan overal en niet alles kan meer op de manier die we gewend zijn.

6. Leefbare dorpen en een vitaal buitengebied aan de hand van vier gebiedstypes
Wij willen de brede welvaart behouden of verbeteren door in te zetten op leefbare dorpen en een vitaal buitengebied, een goed voorzieningenniveau passend bij het dorpse karakter en onze gemeenschappen. We kiezen daarbij voor een gebiedsgerichte aanpak. In onze nieuwe Omgevingsvisie is dat uitgewerkt. Vanuit de ruimtelijke analyse zijn vier gebieden onderscheiden met eigen kernwaarden en bepalende landschappelijke structuren. Dit zijn het Maasdal, Leudal en omgeving, Beekdalenlandschap en Jonge Ontginningenlandschap.

Voor alle gebiedstypen geldt dat we bij nieuwe ontwikkelingen niet alleen oog hebben voor de kernwaarden maar dat altijd sprake is van een bepaalde diversiteit in activiteiten. Wonen, werken en recreëren gaan hand in hand. Focus op de ene activiteit sluit een andere niet uit. De hoofdkoers wordt echter bepaald door een versterking van de kernwaarden van het betreffende gebied. Door te focussen op de kernwaarden geef je op de ene plaats ruimte aan water en op de andere om te ondernemen of te wonen.

7. Veiligheid door het voorkomen van leegstand
We besteden in de hele gemeente aandacht aan de verbetering van de veiligheid. Leegstaande of vrijkomende agrarische bebouwing kan gevoelig zijn voor ondermijning. Herbestemming is niet overal mogelijk bijvoorbeeld door nog actieve agrarische bedrijven in de omgeving of door de ligging van het bedrijfsgebouw. In het kader van de Omgevingsvisie wordt de Nota Kwaliteit en het daaraan gekoppelde Groenfonds geactualiseerd. Een sloopfonds wordt in die herijking meegenomen na vaststelling van de Omgevingsvisie.

Wat gaan wij daar voor doen?

Omgevingsplan
Wij vertalen de Omgevingsvisie (vaststelling in 2025) in een nieuw Omgevingsplan. Dit doen wij in delen. Wij starten met een pilot aan de Beeklaan in Roggel, gevolgd door een plan voor de Woonkernen en de vier deelgebieden van ons Buitengebied. Daarnaast zullen wij themagericht het Omgevingsplan vormen, bijvoorbeeld door het thema 'geluid' nader uit te werken en in het Omgevingsplan op te nemen. De Omgevingsvisie en het Omgevingsplan vormt het toetsingskader voor nieuwe initiatieven.

Woningbouw faciliteren
Voor woningbouw geeft de (verruimde) Versnellingsagenda Wonen de door ons gewenste woningbouwontwikkelingen aan. Wij sturen op kwaliteit, zodat nieuwe bouwontwikkelingen ook bijdragen aan het versterken van de leefbaarheid en onderlinge betrokkenheid. In alle dorpen blijft het de komende jaren mogelijk om nieuwe woningen te realiseren. Wij richten onze focus op de grotere woningbouwontwikkelingen. Dat is nodig om stappen te kunnen maken en grotere aantallen woningen te kunnen (laten) realiseren.

In 2025 hebben wij de planologische procedures doorlopen voor onder andere de Beeklaan in Roggel, de sportvelden in Hunsel en worden de woningen op de voormalige sportvelden in Grathem gebouwd. Daarnaast zullen wij projecten starten om stedenbouwkundige uitgangspunten en kaders uit te werken, quickscans op de haalbaarheid uit te voeren en verkavelingsmogelijkheden en onderzoeken te verrichten. In het kader van het Didam-arrest zullen wij voor onze eigen grondposities marktconsultaties starten en doorlopen. Wij voeren deze projecten uit in projectteams om het proces van ruimtelijke ontwikkeling en vergunningverlening te borgen en te versnellen. Wij gaan aan de slag met de herontwikkeling van de voormalige sportvelden in Horn, sportvelden Kelpen-Oler en de sportvelden Ell. Daarnaast wordt het project Bouwen Kleine Kernen (dat woningbouw mogelijk maakt in onder andere Heibloem, Neeritter Hunsel en Nunhem) verder uitgewerkt. Naast het inzetten op het in ontwikkeling brengen van locaties die eigendom zijn van de gemeente, blijven wij ook projectmatige woningbouwontwikkelingen faciliteren van kansen van derden benutten.

Onze focus ligt op het bouwen in de dorpen. Als wij meer ruimte nodig hebben om de juiste aantallen, kwaliteit en variatie te halen, bespreken we dit met de provincie. Het differentiëren van onze kernrandzones, biedt mogelijkheden voor het ontwikkelen van gronden voor woningbouw.

Het realiseren van kwalitatieve en betaalbare (huur)woningen kent veel uitdagingen. Wij richten een Herstructureringsfonds voor Woningbouw in. Daarmee zorgen we voor financiële ruimte om woningbouw meer betaalbaar te maken. Denk hierbij aan het faciliteren van sloop of het afdekken van een onrendabele top bij herstructurering door sociale partners.

Verduurzaming
Duurzaamheid is een rode draad door diverse thema’s. Wij zetten verder in op de verduurzaming van de bestaande voorraad. Dit blijven wij doen door: subsidies te verlenen aan inwoners die dit het hardste nodig hebben, advies te geven en (als dat nodig is) kleine aanpassingen aan woningen te doen. De verduurzaming van de bebouwde omgeving is een van de grootste opgaven in de energietransitie. Dit pakken wij wijk- of dorpsgericht aan. Dit doen wij samen met onze partners (o.a. woningcorporaties). Daarnaast geven we komend jaar uitvoering aan het Nationaal Isolatieprogramma (NIP).

Wonen en zorg
Zorgpartijen zijn een belangrijke partner om diverse aandachtsgroepen passend te huisvesten. In 2025 stellen wij – in afstemming met onze belangrijkste lokale zorgaanbieders en woningcorporaties - een visie vast op wonen met zorg en ondersteuning. Dit vormt straks – net als de Versnellingsagenda Wonen – een van de bouwstenen voor ons Volkshuisvestingsprogramma. Vanuit de nieuwe wet Versterking regie op de volkshuisvesting zijn we daartoe verplicht.

Regie op de volkshuisvesting
De rijksoverheid versterkt de regie op de volkshuisvesting en op de verdeling van ruimteclaims. Wij zetten in op het behouden en benutten van ruimte om eigen keuzes te maken die passen bij de behoefte en karakteristiek van Leudal. Dit doen wij, naar het motto van de Omgevingswet, met algemene kwalitatieve kaders. Daarbinnen krijgen ondernemers en inwoners van ons de ruimte om gewenste ontwikkelingen uit te voeren. Wij voeren de komende jaren de noodzakelijke wettelijke aanpassingen door.

De verbetering en het behoud van de beekdalen
Beekdalen vervullen een belangrijke rol bij het vasthouden of afvoeren van water, het vergroten van de biodiversiteit, het behoud van de landschappelijke structuur en de cultuurhistorische beleving en het opvangen van de gevolgen van klimaatverandering. Beekdalen komen in de verschillende deelgebieden voor. Het is van belang om de kwaliteit van de beekdalen te verbeteren om de functie optimaal te benutten, hierbij moeten we nevenfuncties ondergeschikt maken.
(zie ook: differentiëren van de kernrandzones)

Het differentiëren van de kernrandzones
We voeren een onderzoek uit naar de mogelijkheid om een differentiatie te maken in de kernrandzones. In sommige dorpen is de druk van agrarische bedrijven op de leefomgeving te groot. Er is dan sprake van een overbelaste situatie. Om het woon- en leefklimaat te verbeteren kan het een oplossing zijn om een variatie aan te brengen in de kernrandzones. Binnen deze zone mogen intensieve veehouderijen niet uitbreiden (geen toename aantal dieren). Deze zone is ingesteld om tot een scheiding van mens en dierconcentraties te komen.

De functie van de huidige kernrandzone is het borgen van een gezonde leefomgeving. Voor alle dorpen geldt nu al een minimum kernrandzone van 200 meter; dit verandert ook niet. Maar niet elk dorp heeft dezelfde functie: het ene dorp heeft meer een woonfunctie het andere is meer agrarisch gericht. Om recht te doen aan de verschillende behoeftes in onze dorpen gaan we de functie van deze zone verbreden. Zo kunnen we bij het ene dorp een “groene jas” in de kernrandzone realiseren en bij het andere dorp overgaan tot functiemenging met een combinatie van wonen en werken. Hierdoor kan het nodig zijn dat de kernrandzone groter wordt dan 200 meter. Het onderzoek moet aantonen of, hoe en wat de mogelijkheden zijn.

Wij starten met de kernrandzones van Heibloem (mogelijke meerwaarde voor natuur) en Ell (mogelijke meerwaarde voor woningbouw) om de kansen en mogelijkheden van de differentiatie in beeld te krijgen en te toetsen. We breiden het onderzoek vervolgens - op basis van de ervaringen in deze kernen - verder uit. Hierbij betrekken we eveneens het vorige punt de verbetering en het behoud van de beekdalen.

Een garantiefonds voor Agrarisch natuur en landschapsbeheer
Voor agrarisch natuur en landschapsbeheer wordt in bepaalde gevallen provinciale subsidie verstrekt. Hierdoor ontstaat een landschappelijk raamwerk wat de identiteit van de deelgebieden versterkt en de natuurinclusiviteit vergroot. De looptijd van de contracten is over het algemeen 6 jaar. Aan het eind van deze periode bestaat vaak veel onzekerheid over de verlenging van de contracten. Agrariërs moeten op dat moment beslissen of ze op eigen kosten de natuur/het landschap in stand houden of dat ze alles omploegen en de gronden weer in agrarisch gebruik nemen. Om dit laatste te voorkomen is het voorstel om, op plekken die voor de natuur en/of biodiversiteit belangrijk zijn, een garantie te geven op de vergoeding voor het natuur- en landschapsbeheer. Dit garantiefonds is enerzijds ter overbrugging als de besluitvorming voor de volgende subsidieronde vertraging oploopt en anderzijds als vervanging als het Rijk beslist om de subsidie stop te zetten (alleen op waardevolle percelen).

Een sloopfonds voor agrarische bebouwing/verplaatsing van knelgevallen
Niet alle agrariërs kunnen of willen hun bedrijf voortzetten. Deze groep voldoet niet altijd aan de voorwaarde vanuit de stikstofcrisis en kunnen niet deelnemen aan beëindigingsregelingen van het Rijk. Verder zijn er een groot aantal bedrijven die in het verleden gestopt zijn maar waar nog alle stallen zijn blijven staan. Vaak zie je op deze plekken leegstand, verrommeling, ongewenst of zelfs onveilig gebruik optreden. Vaak kan de stoppende agrariër het niet betalen om de stallen te slopen. Voor deze groep stellen wij voor om te onderzoeken of door middel van een revolverend fonds of het verstrekkingen van slopersleningen de sloop van de leegstaande of vrijkomende bebouwing alsnog gerealiseerd kan worden. In het kader van de Omgevingsvisie wordt de Nota Kwaliteit en het daaraan gekoppelde Groenfonds geactualiseerd. Het vormen van een sloopfonds wordt naast het eerder genoemde garantiefonds meegenomen in die herijking.

Klimaatverandering
Het aanpassen en voorbereiden van de omgeving op de gevolgen van klimaatverandering zoals hoge temperaturen, lange periodes van droogte, extreme neerslag en hoog water.
De kwaliteit van het buitengebied verandert door de snel ontwikkelende klimaatverandering. Het  buitengebied moet weerbaar gemaakt worden voor hoge temperaturen, lange periodes van droogte, extreme neerslag en hoog water. Vanuit de gedachte water en bodem sturend moeten er structurerende keuzes gemaakt worden welke functies in de toekomst mogelijk zijn in de verschillende deelgebieden. Dit doen we enerzijds in de Omgevingsvisie en anderzijds via gebiedsgerichte aanpak van de kernrandzones, aanpak van de beekdalen en passende locaties voor ruimtelijke ontwikkelingen.